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Rügefrist bei Baumängeln: 60 Tage.
Seit dem 1. Januar 2026 haben Bauherren und Käufer in der Schweiz 60 Tage Zeit, einen Mangel an ihrem Gebäude zu melden – gerechnet ab dem Tag, an dem sie ihn entdecken. Vorher hiess es: sofort.
Stand: 20. Oktober 2026 · Isa Erzi, Ingenieur der Fachrichtung Bautechnik
Das Wichtigste auf einen Blick
Sieben Fragen, die Bauherren und Wohnungskäufer uns zur neuen Rügefrist am häufigsten stellen. Die kurze Antwort steht jeweils zuerst.
Wie lange habe ich Zeit, einen Baumangel zu rügen?
60 Tage ab Entdeckung des Mangels – bei Werkverträgen über Gebäude und andere Bauwerke, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden.
Ab wann läuft die Frist?
Ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken – nicht ab der Abnahme.
Für welche Arbeiten gilt die 60-Tage-Frist?
Für alle Arbeiten an einem Gebäude oder Bauwerk – und für Pläne und Material, die darin aufgehen.
Kann der Vertrag eine kürzere Frist vorsehen?
Nein. Eine kürzere Frist zu Ihren Lasten ist unwirksam – auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
Gilt die neue Frist auch für ältere Verträge?
Nein. Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden, gilt grundsätzlich das alte Recht mit der Rüge «sofort».
Wie muss eine Mängelrüge aussehen?
Schriftlich, an den Vertragspartner, mit genauer Beschreibung jedes Mangels – und so zugestellt, dass Sie den Empfang beweisen können.
Was hat sich 2026 sonst noch geändert?
Das Recht auf kostenlose Nachbesserung kann bei Mängeln an Bauten nicht mehr im Voraus ausgeschlossen werden – auch nicht beim Kauf neuer Bauten. Und die fünfjährige Verjährung darf nicht zu Ihren Lasten verkürzt werden.
Wie lange habe ich Zeit, einen Baumangel zu rügen?
60 Tage ab Entdeckung des Mangels – bei Werkverträgen über Gebäude und andere Bauwerke, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden.
Bis Ende 2025 verlangte das Gesetz eine Rüge «sofort» nach Entdeckung. In der Praxis hiess das oft: wenige Tage. Seit 2026 gilt für Bauwerke eine feste Frist von 60 Tagen. Wer sie verpasst, verliert seine Mängelrechte für diesen Mangel.
Ab wann läuft die Frist?
Ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdecken – nicht ab der Abnahme.
Offensichtliche Mängel entdecken Sie in der Regel bei der Abnahme; dann läuft die Frist ab diesem Tag. Zeigt sich ein Mangel erst später, etwa Risse im Verputz nach dem ersten Winter, beginnt die Frist erst dann. Halten Sie deshalb das Datum fest, an dem Sie den Mangel bemerkt haben.
Für welche Arbeiten gilt die 60-Tage-Frist?
Für alle Arbeiten an einem Gebäude oder Bauwerk – und für Pläne und Material, die darin aufgehen.
Erfasst sind Mängel am Bauwerk selbst, an Bauteilen und Material, die eingebaut werden, und an Plänen von Architekten oder Ingenieuren, auf denen das Bauwerk beruht. Auch beim Kauf eines Grundstücks oder einer Wohnung gilt für Mängel die 60-Tage-Frist.
Kann der Vertrag eine kürzere Frist vorsehen?
Nein. Eine kürzere Frist zu Ihren Lasten ist unwirksam – auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
Längere Fristen dürfen vereinbart werden. Ist die SIA-Norm 118 Vertragsbestandteil, können Sie während der zweijährigen Garantiefrist Mängel jederzeit rügen. Nach Ablauf dieser zwei Jahre gilt für versteckte Mängel wieder die 60-Tage-Frist ab Entdeckung.
Gilt die neue Frist auch für ältere Verträge?
Nein. Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden, gilt grundsätzlich das alte Recht mit der Rüge «sofort».
Massgebend ist das Datum des Vertragsabschlusses, nicht das Datum der Abnahme oder der Entdeckung. Ein Werkvertrag von 2024 bleibt beim alten Recht, auch wenn der Mangel 2026 auftaucht. Wer unsicher ist, welches Recht gilt, rügt so früh wie möglich.
Wie muss eine Mängelrüge aussehen?
Schriftlich, an den Vertragspartner, mit genauer Beschreibung jedes Mangels – und so zugestellt, dass Sie den Empfang beweisen können.
Beschreiben Sie, was nicht stimmt und wo: Bauteil, Raum, Achse oder Fassadenseite. Fotos mit Datum und, wo möglich, Messwerte machen die Rüge belastbar. Eine pauschale Formulierung wie «die Fassade ist mangelhaft» reicht nicht. Senden Sie die Rüge eingeschrieben oder lassen Sie sich den Empfang bestätigen.
Was hat sich 2026 sonst noch geändert?
Das Recht auf kostenlose Nachbesserung kann bei Mängeln an Bauten nicht mehr im Voraus ausgeschlossen werden – auch nicht beim Kauf neuer Bauten. Und die fünfjährige Verjährung darf nicht zu Ihren Lasten verkürzt werden.
Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, das noch gebaut wird oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde, kann verlangen, dass Mängel kostenlos behoben werden. Ein Ausschluss dieses Rechts im Vertrag ist unwirksam. Die Verjährungsfrist beträgt weiterhin fünf Jahre: beim Werkvertrag ab der Abnahme, beim Kauf ab dem Eigentumserwerb.
Wenn Sie gerade einen Mangel entdeckt haben
- Datum der Entdeckung notieren und den Mangel fotografieren.
- Vertrag prüfen: Wann wurde er abgeschlossen, ist die SIA-Norm 118 vereinbart?
- Mangel schriftlich und konkret rügen – innerhalb von 60 Tagen, besser sofort.
- Nicht selbst nachbessern lassen, bevor der Unternehmer Gelegenheit dazu hatte.
Wir begleiten Abnahmen, stellen Mängel mit Foto, Messwert und Ort fest und formulieren die Rüge so, dass sie hält. Mehr zur Mängel- und Abnahmebegleitung.
Rechtsgrundlage: Obligationenrecht in der Fassung seit 1. Januar 2026 – Rügefrist Art. 367 Abs. 1bis und Art. 370 Abs. 4 OR (Werkvertrag), Art. 201 Abs. 4 OR (eingebaute Sachen), Art. 219a Abs. 1 OR (Grundstückkauf); Nachbesserung Art. 368 Abs. 2bis und Art. 219a Abs. 2 OR; Verjährung Art. 371 Abs. 3 und Art. 219a Abs. 3 OR. Diese Seite gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Mangel entdeckt? Die Frist läuft.
Schicken Sie uns Fotos, das Datum der Entdeckung und den Vertrag. Wir sagen Ihnen, welche Frist gilt und was in die Rüge gehört.
Ihr Ansprechpartner
Isa Erzi
Leitung Engineering · Ingenieur der Fachrichtung Bautechnik